Makaleler

Kiralananı Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu

  1. Genel Olarak

Kiracı, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 316 uyarınca kira konusu olan kiralananı sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına uygun olarak özenle kullanmak ve konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise aynı taşınmazda oturan diğer kişilerle komşularına gerekli saygıyı gösterme borcu ile yükümlü tutulmuştur. Nitekim TBK m. 316 “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.” hükmü ile bu yükümlülüğü emredici nitelikte düzenlemiştir.

Kiracı, toplu yaşamın bir zorunluluğu olarak diğer kişileri rahatsız etmemeli ve onların zarar göreceği davranışlardan kaçınmalıdır. Ayrıca her tür kiralamada kiracı kiralananı hor kullanmayıp, özenli kullanmalıdır.

Kiracının kira konusu olan kiralananı sözleşmede kararlaştırılmış olan tahsis amacına aykırı olarak kullanması halinde ilgili düzenleme uyarınca kiraya veren sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.

  1. Kiralananı Özenle Kullanma Borcu Nedir?

TBK’da kiracının kiralananı kullanırken göstermesi gereken özenin kapsamı ve nasıl olacağı konusunda bir açıklık bulunmamaktadır. Dolayısıyla kanun kapsamında konuyla ilgili olarak düzenlenen tüm hükümler göz önünde bulundurulacak ve kiracının kiralananı hayatın olağan akışı içerisinde kendi malına gösterdiği gibi tam bir özen içinde kullanması beklenecektir.

Kiracı, kiraya verenin rızası bulunmaksızın kiralananın sözleşmede öngörülen kullanma biçimini, şeklini, teknik özelliklerini ve plan ve projedeki durumunu değiştiremeyecektir. Ayrıca kiracının kiralananı sözleşmede kararlaştırılan amacına uygun kullanma yükümlülüğü bulunmaktadır. Her ne kadar kira sözleşmesi kapsamında kiracının kiralananı kullanma hakkı bulunsa da bu hak sınırsız bir hak değildir. Nitekim TBK m. 334 “Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.” hükmü uyarınca kiracı süre sonunda kiralananı olağan kullanım sonucunda meydana gelmiş yıpranmış hali ile kiraya verene teslim etmesi gerekecektir.

Bununla birlikte TBK m. 321 “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.” hükmü uyarınca kiracı kiralananda kiraya verenden yazılı rıza almak koşuluyla yenilik ve değişiklik yapabilecektir. Kiraya verenin yazılı rıza vermesi halinde kiracının yaptığı değişiklik sonrası sözleşmenin devamı sırasında ya da sözleşme bitiminde kiracıdan kiralananı tekrar eski hale getirmesini isteyemeyecektir. Buna karşılık olarak ise kiracı da yapmış olduğu değişiklik ve yenilik sonucu kiralananda bir değer artışı meydana gelmiş ise bunun karşılığını talep edemeyecektir.

Sözleşme kapsamında kiracının kiralananda sözleşme süresinde yapacağı tüm değer artırıcı olan ilave, tadilat ve tamiratlar nedeniyle kiralananın tahliyesinden sonra kiraya verenden herhangi bir talepte bulunmayacağı ya da bunların bedelsiz olarak kiralananda bırakılacağı şart olarak konulmuşsa bu şart geçerli olacaktır.

Ancak sözleşme kapsamına böyle bir şart eklenmemişse kiracı, kiraya verenden, kiralanana değer katan tüm ilave, tadilat ve tamiratları yapıldıkları tarihlere göre belirlenecek rayiç değer üzerinden kullanım süresine göre yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle kendisine ödenmesini isteyebilecektir;

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2016/5984, K. 2016/6704 15.11.2016 tarihli kararında “Yargıtay’ın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Mahkemece, davacının yaptığı imalatların bedelinin tahsiline karar verilmiş ise keşif yapılmadan, imalatlar yerinde görülmeden, nitelikleri belirlenmeden dosya üzerinde yapılan inceleme sonucu alınan bilirkişi raporu hükme esas alınmış olup yapılan araştırma ve inceleme hüküm vermeye yeterli değildir. Bu durumda mahkemece, kiralananda keşif yapılarak, kiracı tarafından yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, imalatların imal tarihleri itibariyle değerleri, yıpranma durumları, sabit nitelikte olup olmadıkları ayrıntılı olarak konusunda uzman bilirkişi veya bilirkişi kurulundan alınacak rapor ile belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken (…)” demek suretiyle uygulamayı belirlemektedir.

  1. Komşulara Saygı Gösterme Borcu Nedir?

TBK m. 316 kiracının kiralananın bulunduğu taşınmazdaki komşulara karşı saygı gösterme yükümlülüğünü düzenlemiş olmakla birlikte gerekli saygının nasıl olacağını belirtmemiş, uygulama yargısal içtihatlara bırakılmıştır. Kanun tarafından ifade edilen saygı gösterme yükümlülüklerine kiracının aşırı yüksek sesle müzik dinlemesi, köpeğin sürekli havlaması ve diğer komşuları rahatsız etmesi, balkonda mangal yakarak etrafı is ve duman içinde bırakması, mecurda kumar oynatılması ya da fuhuş yapılması, diğer komşulara küfredilmesi ya da tacizde bulunulması gibi durumlar örnek olarak gösterilebilir.

  1. Kiralananı Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırı Şekilde Davranmanın Sonuçları

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmeye aykırı kullanımın boyutu, Yargıtay’ın ifadesi ile, açıktan fena kullanım seviyesinde değilse kiraya veren kiralanandan kiracıyı özensiz kullanım sebebiyle tahliye etmek istemesi halinde TBK m. 316/2 uyarınca kiracıya yazılı bir ihtarname göndermeli ve en az 30 gün süre vererek özensiz kullanıma son verilmesini talep etmelidir. Bir diğer ifade ile, mecurun sözleşmeye aykırı olarak kullanım şekli açıktan fena kullanım seviyesinde değilse kiraya verenin süre verilmeksizin sözleşmeyi fesih imkânı bulunmamaktadır.

Bu noktada Yargıtay’ın ifadesi olan açıktan fena kullanımın da açıklanması gerekmektedir. Açıktan fena kullanım, kiracının kiralanana kasten ağır bir şekilde zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranışının kiraya veren veya komşuları tarafından çekilmez seviyede olması şeklinde ifade edilebilir.

Kiralanan konutun bölme duvarlarının kaldırılması, taşıyıcı kolonlarının kesilmesi, pencerelerin kaldırılması, kiralananın sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacı dışında kullanılarak gayri meşru işlerin yapılması, kaçak elektrik priz hattı çekilmesi (Y. 6. HD. E. 2015/12524, K. 2016/6854, T. 21.11.2016) gibi durumlar örnek olarak gösterilebilir. Verilen bu örnekler sınırlayıcı olmayıp, açıktan fena kullanım her olaya göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiraya veren, açıktan fena kullanım seviyesinde olmayan ancak sözleşmeye aykırı kullanım kapsamında kalan kullanıma ses çıkarmasa dahi, kiracının kiralanandan tahliyesinden sonra özensiz kullanım sebebiyle oluşan zararın tazminini talep edebilecektir. Bu noktada ayırt edici olan unsur, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanmasına rağmen kiralanandan meydana gelen olağan eskime ve bozulmalardan kiracının sorumlu olmayacağıdır. Kiracı, münhasıran kötü kullanım sebebiyle oluşan zarar ve hasardan sorumlu olacaktır.

  1. Kiracı Yapmış Olduğu Eklenti ve Tadilatların Bedelini Tahliyeden Sonra Talep Edebilir Mi?

Kiraya veren, yazılı rızası alınmaksızın kiralananda bir değişiklik yapılmışsa bunun eski hale getirilmesini talep edebilecektir. Ancak kiraya verenin eski hale getirme talebinde bulunmaması halinde kiracı, kiraya verenin rızasını almadan yapmış olduğu eklenti ve tadilatlar/imalatlar özenle kullanım borcuna aykırılık oluştursa dahi, bu durumda yapmış olduğu eklenti ve tadilat/imalatların faydalı ve zorunlu masraflar kapsamında olduğunu ileri sürerek kiraya verenden tazminat olarak talep edebilecektir.

Sözleşme kapsamında kiracı tarafından yapılan eklenti ve tadilatların kiralananda bırakılacağı ve kiracının bunlarla ilgili hiçbir talepte bulunmayacağı şeklinde bir hüküm bulunmuyorsa ve kiralanan tahliye edildikten sonra da bu eklenti ve tadilatlar kiraya veren tarafından benimsenmişse bu durumda da kiracı, eksik vekaletsiz iş görme ve sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında kiraya verenden bunları talep etme imkanına sahip olacaktır.

Bununla birlikte sözleşme kapsamında kiracının kiralananda sözleşme süresinde yapacağı tüm değer artırıcı olan ilave, tadilat ve tamiratlar nedeniyle kiralananın tahliyesinden sonra kiraya verenden herhangi bir talepte bulunmayacağı ya da bunların bedelsiz olarak kiralananda bırakılacağı şart olarak konulmuşsa bu şart geçerli olacaktır.

Kiracı tarafından yapılan eklenti ve tadilatlardan dolayı kiralananda bir zarar meydana gelmişse kiraya veren TBK’nın Kiralananın Gözden Geçirilmesi ve Kiracıya Bildirme başlıklı 335’inci maddesi uyarınca bu zararların tazmin edilmesini kiracıdan talep edebilecektir.

Ancak bu zararın kiracıdan talep edilebilmesi için öncelikle kiralananın tahliyesinin gerçekleşmiş olması ve kiraya veren tarafından kiralanandaki zararların tespiti yapılarak kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmesi gerekmektedir. Teslim sonrası olağan inceleme ile tespit edilemeyen ve daha sonra ortaya çıkan kötü kullanımdan kaynaklı eksiklik ve ayıplarda ise ortaya çıkmadan itibaren yine hemen kiracıya yazılı bildirimde bulunulmalıdır. Bu bildirimin yapılmaması durumunda kiracı her türlü sorumluluktan kurtulacaktır.

Bu noktada Kanun kiraya veren tarafından yapılacak olan bildirim için belirli bir süre tayin etmemiş ve “hemen” ifadesi ile hayatın olağan akışı içinde ve dürüstlük kuralı uyarınca bildirimin yapılması gereken en hızlı süre kastedilmiştir.

a. Kiraya Verenin Kiracıya Yazılı Uyarıda Bulunması ve Süre Vermesi Gereken Haller

TBK madde 316/2 ve madde 316/3 kiracının kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırı davranması halinde kiraya verenin sahip olduğu hakları belirtmektedir.

Buna göre kiracı, konut ve çatılı iş yeri kiraları özelinde, kiralananı açıktan fena kullanım derecesinde kötü kullan-mamış ise, kiraya veren sözleşmeyi feshetmeden önce kiracıya aykırılığı gidermesi için yazılı bir uyarıda bulunmalı ve bu uyarıda bahse konu aykırılığın giderilmesi için en az 30 günlük süre verilmelidir. Ancak verilecek olan bu sürenin konut ve çatılı iş yeri kiraları için geçerli olduğunu, diğer kira sözleşmelerinde bu süreye gerek olmadığını belirtelim.

Verilen süre içinde borca aykırılık giderilmemiş ise kiraya veren kira sözleşmesini feshetme hakkına sahip olacaktır.

Kiracının, kiralananı açıktan fena kullanım derecesinde olmayan ve yazılı bildirimde bulunulması gereken hallere kiralananın, kiralayanın muvafakati olmadan başka bir kişiye devri (Y. 6. HD. E. 2014/5967, K.2014/7106, T. 29.02.2014), kiralananın sözleşmede kararlaştırılan kullanım şeklinden farklı bir şekilde kullanılması (Y. 6. HD. E. 2015/3149, K. 2015/3632, T. 13.04.2015), sözleşmeye aykırı bir şekilde alt kiralama yapılması (Y. 6. HD. E. 2015/10001, K. 2016/2307, T. 23.03.2016) gibi durumlar örnek olarak gösterilebilir.

b. Süre Vermeksizin Yazılı Bildirim ile Sözleşmenin Derhal Feshi Gereken Durumlar

TBK m. 316/3 konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya verenin süre verilmeksizin sadece yazılı bir bildirim ile kiracı sözleşmesini feshedebileceğini belirtmektedir. Buna göre, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Kiralanan konutun bölme duvarlarının kaldırılması, taşıyıcı kolonlarının kesilmesi, pencerelerin kaldırılması, kiralananın sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacı dışında gayri meşru işlerin yapılması, kaçak elektrik priz hattı çekilmesi, kiralananın kasten yakılması gibi durumlar örnek olarak gösterilebilir.

  1. Kiracının Özensiz Kullanımı Sebebiyle Kiralananda Oluşan Zararın Tazmini

TBK m. 334 Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” hükmünü getirmektedir. Buna göre kiralananın kiracı tarafından özensiz bir şekilde kullanılması halinde kiraya veren kiracından bu zararını talep edebilecektir.

Bununla birlikte kiralananın özenli kullanılması halinde dahi olağan yıpranmalar ve eskimeler meydana gelecektir. Bu olağan yıpranmalar sonucunda oluşan zararlardan ise kiracının herhangi bir sorumluluğu bulunmamaktadır. Nitekim kiralanan her ne kadar sözleşme şartlarına uygun ve özenli bir şekilde kullanılmış olsa bile bahse konu eskimeler meydana geleceğinden ötürü bu zararlar kiracının sorumluluk kapsamına alınmamıştır. Dolayısıyla kiralananda meydana gelen yıpranma ve ayıpların sözleşmede öngörülen kullanma şekli ile süresine göre olağan kullanım kapsamında kalması halinde kiracı sorumlu tutulamayacaktır ve buna ilişkin olarak sözleşmeye konulan hükümler de Kanun tarafından geçersiz sayılmıştır.

Kiracı, kiraya verenin izni olmaksızın kiralananda yenilik ve değişiklik yapmış ise, kiraya veren kiracıdan kiralananı eski haline getirmesini talep edebilecektir. Kiraya verenin bu talebine rağmen kiralanan eski hale getirilmeden geri teslim edilmişse kiraya veren eski hale getirilme masraflarını ve ayrıca bu süre içinde kira kaybından dolayı uğradığı zararını kiracıdan talep edebilecektir.

Benzer şekilde kiracının kiralananı özensiz şekilde kullanması ve bu şekilde geri teslim etmesi halinde tadilat masraflarını ve tadilat süresince mecurun tekrar kiraya verilememesinden doğan zararını kiraya veren kiracıdan talep edebilecektir.

Kiracı, kiraya verenin rızası olmaksızın kiralananda yenilik ve değişiklik yapmış ve fakat bu yenilik ve değişiklikler kiraya veren tarafından kabul edilmiş veya benimsenmiş ise bu durumda, kira sözleşmesinde aksine bir hüküm yok ise, kiracı yapmış olduğu bu yenilik ve değişikliklerin bedelini faydalı ve zorunlu masraf tazminatı olarak kiraya verenden talep edebilecektir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2019/1159, K. 2019/9411, T. 27.11.2019

“Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir.

Yargıtayın yerleşik uygulamaları, sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2022/2070, K. 2022/8411, T. 1.11.2022

Kural olarak kiracı, akdi ilişkinin devamı sırasında kiralananda yaptığı değer arttırıcı masraf ve harcamalarını, 6098 Sayılı TBK’nın 526. ve devamı maddelerinde düzenlenen vekâletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden talep etme hakkına sahiptir.

Sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece; kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden, yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı bulunmaktadır. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı imalatları kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalatlar için sebepsiz zenginleşilen oranda ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu, zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.”

 

 

İlgili Makaleler

17.519 Yorum